没想到，新一轮楼市调控如此严厉。我觉得房价要降，所以就取回了‘京贸国际城’的订金。”已经拥有一套两居室的汤先生3月下旬在北京通州区一处新盘预交订金2万元，准备购买一套93平方米的新房。“4月13日开盘的两栋楼抢的人太多，我没买上。”
R_ymTB}<t( 调控新政出台后，汤先生因没有认购成功而暗自庆幸。目前，该楼盘销售均价高达26800元/平方米。
RbOEXH*] 继14日宣布提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策后，国务院17日发出通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会
保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”正在加紧研究制定中。业内人士指出，旨在遏制炒房和投机性购房的调控政策将在短期内为楼市“降温”。
RbOEXH*] 新盘降价现端倪 RbOEXH*] “告诉您一个好消息，我们现在开始内部认购，如果全款付，均价可便宜3000元！”17日中午，位于通州的清水湾销售人员给排号的李先生去电。
RbOEXH*] 李先生介绍，清水湾下周六开盘，现在有150套房子可以拿出来内部认购。无独有偶，清水湾周边项目海棠湾的售楼员也给李先生打去电话，称“全款支付均价便宜2000元，贷款也可以便宜1200元。”
RbOEXH*] 目前，这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均价在24000元-25000元/平方米。按最新的价格计算，各户型房源的优惠幅度总价少则12万元，多则超过60万元。
RbOEXH*] 受国际新城规划、轨道交通建设等利好刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼3万元大关，清水湾和海棠湾正是通州区的领涨楼盘。
RbOEXH*] “这两个项目本来价格就虚高，房子又多，就算优惠3000元/平方米，还是太贵。”李先生对中国证券报记者表示。据了解，这两个通州项目共有3500套房，在该区域属于存量较大的楼盘。受新政影响，新楼盘的客户蓄积量普遍呈下滑之势。为此，原定于18日开盘的部分城区项目不得不推迟入市。
RbOEXH*] 同样的情况也出现在深圳。在深圳宝安区龙华的豪宅项目——水榭春天，中国证券报记者看到，在宽敞的售楼处，只有约10个看房客，几个售楼小姐在忙着讲解，另有几个销售人员则在大厅里徘徊。中国证券报记者了解到，水榭春天一期已经售完，价格高达每平方米1.7万—2.3万元，目前是二期开盘前的蓄客登记，但情况并不理想。
RbOEXH*] “这个地段卖到2万，太不可思议了。现在出了调控政策，也许会降一降，不着急买房了。”正考虑换房的李女士表示，之前心里很恐慌，现在平静了许多，可能会观望一段。现场多位看房客也都是观望的心态，并不着急购买。
RbOEXH*] 投资客陷入彷徨 RbOEXH*] 在水榭春天售楼处，中国证券报记者遇到的任女士是投资购房。她说：“我现在很犹豫，首付比例和利率都大幅提高了，必然抑制相当一部分需求，市场一冷，房价也会松动。”
RbOEXH*] 任女士坦陈，经过反复研究发现，此次提高首付至五成，比2007年的政策更厉害，但整个市场环境和流动性规模完全不同，利率也差别很大，房价走势还需要进一步观察。因此，任女士还是决定继续观望，看看房贷新政能否产生效果，现在投资房产风险太大。
RbOEXH*] 手握五六套房产的张女士则有些恐慌。“春节前我想把房子都卖了，犹豫了一下没卖，现在突然出台新政，不知道能否卖得出去。”但她表示，现在等着买房的人还那么多，很难想象以后房价会大跌。
RbOEXH*] 对于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飙升，中原地产策略总监周曜指出，这属于典型的拉高出货行情。目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。这些拥有大量房源的投资客在蓄意拉高房价之后，正在快速出货。
RbOEXH*] 周曜认为，投资客的出货还会持续两三个月，从4月第一周成交看，成交量依然巨大。他说，投资客能快跑则快跑，不要再继续捂盘了。
RbOEXH*] 深圳资深投资客邹建民告诉中国证券报记者，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。“中国楼市没有经历过大范围的下跌，很多投资客没有风险意识。2007年投资房产被套牢的投资客，很多人在去年反弹中就已经解套出货了。而一些去年冲进楼市的新手，没有经历过2008年的大幅下跌，还在幻想房价继续涨。”
RbOEXH*] 邹建民认为，通过房价收入比和租售比测算，可能未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。本报记者 林喆 万晶
RbOEXH*] RbOEXH*] 房贷新细则本周将陆续出台 RbOEXH*] 对于差别化住房信贷政策，银行业人士说，尽管一些银行分支机构尚未收到总行的具体执行通知，但这些细则将在本周陆续出台，差别化房贷政策将全面落实。而且，由于政策执行十分严格，二套房贷很难再打“擦边球”。
RbOEXH*] 中国证券报记者18日走访多家银行分支机构发现，大多数营业部工作人员表示，由于房贷政策是在周末推出的，目前尚未收到总行的具体通知，房贷政策将在得到总行细则后调整。
工商银行海淀分行的一位信贷经理说，19日总行可能下发二套房贷具体执行标准。
建设银行某房贷客户经理表示：“由于没有接到通知，所以目前建行仍按照现有制度放贷。在执行标准下发后，二套房贷款的首付比例和利率将调整。”光大银行、
中信银行等股份制银行有关人士也表示，近期将下发新的房贷标准。
RbOEXH*] 业内人士指出，房贷新政传导到银行各支行及业务部门还需要一段时间，预计在一周内，各大银行将陆续出台执行细则。
RbOEXH*] 工商银行上述信贷经理说，“即使是通过内部关系或是资质良好的大客户，银行最多会在客户的贷款时效上进行优惠，五成的首付比例和1.1倍的贷款利率不会发生变化。”他说，目前北京银监会还没有就二套房采取何种贷款方式进行严格限制。在申请二套房贷时，购房人可将第一套房进行抵押，这样二套房贷就可以按照基准利率计算。（于萍）
RbOEXH*] 制图/韩景丰
RbOEXH*] 成思危：楼市将回归理性 RbOEXH*] 在18日召开的“2010年投资与理财年会”上，原全国人大常委会副委员长成思危表示，在中央出台一系列货币、土地和税收等政策后，房地产市场开始出现理性回归。随着调控重心转移到保障和民生等基础领域，房地产市场将回归以消费为主导而非炒作投资主导的市场。
RbOEXH*] “现在的房地产上涨是最后的疯狂。”清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。
RbOEXH*] 李稻葵表示，不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。他说：“因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施着力开发保障性住房，加大供给。”（蔡宗琦）
RbOEXH*] 观点 RbOEXH*] 郭士英： 房价调整将持续一两年 RbOEXH*] 方正商学院副院长郭士英在18日召开的“2010年投资与理财年会”上表示，房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖，短期调整在所难免。目前，主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线，房价收入比严重失衡，由于货币政策可能出现反向变动，上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。他表示，北京通州及广州的房价已经出现回调，预计调整将持续一到两年的时间，其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整，同时恰逢政策打压需要。2011年底，调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。
RbOEXH*] 从投资角度来看，郭士英预计，房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展，这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看，由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固，前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间，中国社会正式进入老龄社会，65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%，届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。（蔡宗琦）
RbOEXH*] 地产股反弹缺少动力 RbOEXH*] 4月以来，申万地产板块累计下跌6.87%，全国性龙头地产商股价跌幅居前。虽然目前大多数地产股PNAV（股价对净资产价值）出现较大幅度的折让，地产板块PE也处于低谷，但我们认为，这不构成大举建仓地产股的充分条件。如果现在的调控措施不能遏制房价过快上涨，更猛烈的财税手段还会跟进，届时还会引发地产股进一步下跌。
RbOEXH*] 从历史表现看，在调控期间，地产股的估值没有最低，只有更低。截至4月16日，以整体法TTM算，申万地产板块PE为27.98倍，PB为3.23倍（剔除负值），均大大低于36.8倍和4.2倍的历史均值水平。虽然很多地产股PNAV出现了50%左右的折让，但如果继续出台更紧的税收政策，板块整体的估值水平还将继续下探。从2007年的调控周期看，地产板块相对大盘的跌幅最大接近27%，而目前地产股的相对跌幅还不到9%，虽然目前处于低谷，但我们看不到明显向上的动力。
RbOEXH*] 从横向比较看，目前强周期行业的整体估值都位于较低水平。我们认为，估值低不一定是买入的充分理由，在市场风格转化纠结的过程中，强周期行业如地产，若没有超预期的因素和稳定的政策导向，难以得到市场资金的青睐。
RbOEXH*] 紧缩政策的出台对行业龙头的影响最为直接和明显。目前出台的货币调控更多是调节需求方，即抑制需求，如果运行一段时间后，政策效果不大，有可能转为调供给，这对于土地储备较多、经营范围较广的大地产商可能是利空。而对于市场相对集中的二三线地产商，由于此次货币调控具有广泛性和一致性，如果在悲观预期笼罩下，居民自住需求得到抑制，则这些公司的销售将受到直接影响。如果市场过于单一，面临的整体性风险较大。
RbOEXH*] 对于拥有更多土地资源和开发优势明显的城投类地产公司，我们认为，由于开发业务的多元性和资产的多样性，这些公司抵御调控的能力要好于一般民营公司。如果目前政策在短期内能达到预定的调控效果，投资者可以适当布局相关公司。（张泰欣）
RbOEXH*] 潘石屹：成交量将迅速下降 RbOEXH*] SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效，住房成交量将迅速下降，住房价格的变化将在一个月内见分晓。
RbOEXH*] 潘石屹说，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。但潘石屹强调，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。（费杨生）
RbOEXH*] 买在涨停板 RbOEXH*] 小王签完购房协议的第二天，房地产行业的调控政策便接踵而至。他无奈地说，很可能买在了涨停板。但是定金加上手续费已经付了9万元，不买似乎也不现实。
RbOEXH*] 小王参加工作只有一年时间，本来买房需求并不大，因为租房并不困难，而且也没什么积蓄。他的父母却很着急，因为2009年北京房价大幅上涨，如果不买将来费用更高。于是，春节回京后，小王便开始着手看房。
RbOEXH*] 刚开始，他并不着急，因为房价出现了企稳迹象，房产中介可以提供的房源也很多。不过，后来出现的几个地王让他着急起来。在地王的影响下，北京房价启动新一轮上涨，通州新城规划更是加速了房价上涨。小王在石景山区看的一套二手房3月初总价为90多万，4月份涨至将近120万。石景山区再向西是门头沟，房价也从不到1万元涨到了1万多元。相比之下，口袋里准备买房的钱大幅缩水。
RbOEXH*] 房价疯涨让本来冷静的小王开始有点恐慌了。他感到，房价走势不能以常规思维来理解，某些专家说的“什么时候买房都是对的”言论可能真有可取之处。一位有购房经验的同事对他说，尽管价格涨成这样、楼市肯定要出调控政策，但是等到调控政策出台，房价可能又比现在高出了许多，到那时，购房成本未必会比现在低。房产中介的置业顾问则对他说：“你现在买房一个月后，我能够给你以更高的价格卖出去。”
RbOEXH*] 那就买吧！小王痛下决心打算买下石景山区的那栋房子，并与房主签了协议。始料未及的是，调控政策出台得如此迅速、如此严厉。
RbOEXH*] 小王担心，房子买在了涨停板，至少是阶段性高点，短期估计涨不回来了。更大的担忧则是房价会不会大跌。如果大跌，还要买吗？中介对他说，政策对刚性需求影响不大，即使价格出现松动，跌幅也不会大。同事则对他说，反正你是买来自住，价格涨跌其实无所谓，长期看应该还是会涨。（顾鑫）中国证券报
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