什么助推了房价的“飙升”( [复制链接]

房价上涨已是一个不争的事实，在某些区域，房价已经涨到相当高的水平，大大超过当地大众阶层的购买能力，因而，引发了“开发商的黑心”、“开发商的暴利”之类的热议。    助推房价上涨的因素是多方面的，以后我会在我的博客里逐项的分析，今天我要谈的是“拆迁”：
    随着城市的发展，原本空置或只需稍加整理就可进行开发建设的土地如今已很难找到，于是拆迁成为土地供应的主要来源，而拆迁成本的迅速上涨直接助推了城市地价和房价的迅速上涨：
    上涨因素一：拆迁方式
    在国家强制实行土地公开出让制度之前，土地主要以协议方式出让，拆迁往往是由开发商来完成的，主要原因一是政府没有钱，拆不起；二是开发商也乐于自己来拆迁。表面上看，开发商自己拆迁是很有难度的，但由于最初拆迁的多是位于城区的工矿企业，开发商直接拆迁可以争取到更加灵活的付款方式和拆迁价格，因而，在拆迁成本的控制上更有主动权。现在，土地拆迁由政府完成，最终公开出让。
    上涨因素二：拆迁类型
    随着城区内工矿企业的陆续外迁，城市拆迁已转为破旧住宅等民用建筑，最初是平房等低矮住宅，现在已经拆到6层左右、房龄20年左右的多层住宅楼，以沈阳为例，现在沈阳“金廊”沿线拆迁的基本是90年代初期建设的多层住宅，拆迁面积的增加无疑将进一步加大土地成本。
    上涨因素三：补偿价格
    随着城市的发展，拆迁补偿价格上涨之迅速、上涨幅度之大让人惊叹不已，按相关规定，拆迁以评估价格为依据，但在实际操作中评估价格只是一个参考而已，被动迁户根本就不会买帐，以沈阳为例，同区域同类型房屋的拆迁补偿价格都保持着第每年近25%左右的涨幅，补偿价格一般为房屋实际市场交易价格的2倍以上。市区的拆迁价格高，位于城乡结合部村屯的拆迁也不便宜，按相关规定，村屯拆迁需要进行土地补偿、房屋补偿、农作物补偿、人员安置补偿等。
    上涨因素四：土地出让方式
    在招标、拍卖、挂牌等公开出让方式中，政府似乎更加愿意选择拍卖的方式，拍卖往往可以将地块卖到一个相当好的价钱，同时通过媒体的报道有利于扩大城市的知名度，而拍卖成交价格与实际地价的差价由政府无偿取得，因而才有政府“变相炒地”一说。
    上涨因素五：限制开发周期
    开发商取得土地后往往希望把开发周期拉长，特别是许多大盘项目，因为地价及房价将长期保持上涨的趋势，拉长开发周期可以把土地成本摊的更薄，同时可以坐享房价上涨的收益。规划条件中对于开发周期的限定是早就有的，只是在早期政府监管的不是很严格，开发商往往有空子可钻，如今，开发商不按期进行开发，不但要被征收高额的土地闲置费，甚至还有土地被政府收回的危险，项目开发周期的限定，开发商将不得不承受加大土地成本分摊的现实，一般情况下，土地成本占房价的比例都在1/4以上，这在一定程度上促进了房价的提高。
    以沈阳为例，2006-2007年居住平均地价占房价的比例(%) ：
    2006年：29.83%（一季度）；27.63%（二季度）；27.66%（三季度）；29%（四季度）；
         2007年：27.5%（一季度）；25.56%（二季度）；25.48%（三季度）；28.45%（四季度）；
         2007年沈阳市综合地价增长率13.7%，比2006年上升了3个百分点；住宅用地地价增长率为15.1%，同比上涨4.4个百分点。2008年上半年沈阳市土地单价在全国土地市场普遍不景气的情况下同比依然增长4.9%。
         前几天去上海，在高架桥上见到这样一番场景，一片高楼大厦围着一片破旧低矮的房屋，好象美丽都市中一片破败的村庄，看到我不解的目光，上海的朋友告诉我，这片房子别瞧着这么破，每户没有100万就别提动迁的事，其实这种事也不只有上海才有，哪不都这样呀。
         目前，城市拆迁的多为建于80、90年代以前的建筑，动迁的住宅由于单位面积小，即使补偿单价很高，动迁户得到的补偿款也很有限，有的根本就无法在市区内再购置一处相当的房产，随着《物权法》的实施，城市拆迁的难度加大，拆迁价格的上涨将持续，土地价格的上涨要么挤占开发商的利润空间，要么助推房价的进一步上涨，最终由市场买单。