千万别在投资房产了 [复制链接]

首先,我给大家做个名词解释,什么是次级贷?用张家口话说就是,你去银行贷款,银行要考察你的还款能力,如果你是大款,你有超级的还款能力,你就是优级贷款客户,如果你有个比较好的单位，能按月开工资,并且工资处于中等靠上的水平,你就是准优级贷款客户,如果,你每月收入不固定,还款能力不固定,就是次级贷款客户,针对你发放的贷款,叫做次级贷! C4K"eX,K  
大家为了保持我思维的连续性,请在我发表完毕前,不要跟帖子

因为这些人没有固定收入和稳定的还款能力,银行承担的风险相对来说比较大,所以贷款利率就高, C4K"eX,K  
放出这些贷款的机构呢，为了资金尽早回笼，于是就把这些贷款打包，发行债券，类似地，次贷的债券利率当然也肯定比优贷的债券利率要高咯。这样呢，这些债券就得到了很多投资机构，包括投资银行，对冲基金，还有其他基金的青睐，因为回报高! C4K"eX,K  
为什么这些个投资机构会买这些风险相对较高的次级债呢?因为,他们被地产商给忽悠了,地产商说地产能快速的升值,买房子的人买了房子以后肯定会升值,到时候即使是不能按期的进行分期付款,贷款机构也可以把房子收后来卖比较高的价格,就好比是当初这房子值30万,零首付,分期付款,过了2年,这个人没能力还款,贷款机构把房子收回来,现在这房子值50万,偿还贷款还有剩余!

刚开始的几年,确实是如此的,房子价格彪升,即使贷款人不按期付款,房子被收回,贷款机构也能卖出个好价格,所以加大了贷款机构的贷款速度和发放对象,让更没有还款能力的人也能从贷款机构获得贷款,但是,这美丽的童话破灭了,房地产市场饱和了,买房子的人减少了,为什么房地产市场会饱和? 2Jqr"|sw  
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因为最早的贷款客户买了房子以后,获得了好的居住环境,他身边的人也羡慕,也想获得好的居住环境,而贷款是很容易的事情,不用为买房子的资金来源发愁,于是,别人也买了,感染效应显现了,想买房子的人越来越多,但是,房地产是有建设周期的,从征地,到建设,到销售是需要时间的,而正是这种时间差,导致了买卖供需双方的不对称,买的多,而可供卖出的房子少,导致了价格的集聚彪升,让地产商挣到了巨大的利润,正是着巨大的利润诱惑着他们盖更多的房子,而房地产的特殊的建设周期性这时有显现了,当无形的买方市场已经饱和时{居住环境都改善的差不多了},很多的房子还在建设中,当房子建好了以后,买卖双方的供求关系发生了逆转,想买房子的人少了,房子多了 2Jqr"|sw  
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房子不是日常生活消耗品,买一套房子的使用寿命在50年,开发商为了回笼资金,降低利润销售,开发商很多,都不是傻子,尤其美国开发商都是资本市场的老油条了,充分的清楚,谁能在市场还没崩盘以前赶紧的把自己的房子卖出去,谁就能活下来,于是,相互砸价,这事,原来的房地产中介人{外国房贩子}开始抛售手里的房子,猛然加大了市场的抛售量,因为这部分房贩子手里的房既可以在上涨时长期的不卖,又可以在下跌时,快速的卖出,所以,任何一个权威的机构,都无法准确的测算出商品房的空置率,因为他买房子的时候,已经销售了,所以不能算做空置房,但是,他会突然的抛售,所以,根本也测算不出来房产空置率是多少

因为房子价格一天比一天下跌,前期的次级贷款购房者,这时就开始打起了小算盘,前期向贷款机构贷款30万买的房子,而现在只需要25万就能买,所以,恶意欠贷的事情就大规模的出现了,贷款机构无奈,只得收回房子,因为贷款机构不是专业做房地产的,他们要这么多的房子也没有,他们要的是现金,只得抛售房子,再次加大了房地产市场的抛售量,价格再次下跌,恶性循环........................................ 2Jqr"|sw  
因为贷款机构把这些次贷业务已经部分转卖给了别的银行和投资基金,所以,连锁反应,大规模爆发! 2Jqr"|sw  
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我国再没有普及个人购房贷款前,必须是得攒够了钱才能买房子,所以,地产商盖的房子数量也基本是每年和购房数量相差不大,基本保持价格稳定, 2Jqr"|sw  
后来国家为了改善居民居住条件,普及购房贷款,但是有严格的限制,有稳定的经济收入和一定比例的首付,因为门槛较高,所以,供求关系不是太矛盾,让一部分稍微有经济能力的人改善了居住条件,因为攀比心理,让暂时没有经济能力的人眼馋,后来,银行降低门槛,甚至鼓励购买多套住房,此时,购买者蜂拥而上,房子数量有限,供求矛盾突出,价格彪升,银行也以为,即使是对没能力偿还贷款的人发放贷款,如不能偿还,就收回房子卖高价,让银行赢利!所以,更加肆无忌惮的发放贷款,正在此时,美国次级贷大规模爆发,给中国提了个醒!

我国吸取经验教训,针对房地产贷款紧缩银根,但是,各个银行违规依然发放贷款,这恐怕是国家没有想到了,政令不通!大家可参见CCTV2的节目"深圳银行大规模违规放贷" 2Jqr"|sw  
美国,2007人均收入3.5万美圆,100平米的新商品房平均价格28万,需要8年全部收入还款,引发了次贷风波 2Jqr"|sw  
张家口，2007人均收入市民是10003,农民是3064.5,市区新商品房价格是100平米36万,需要32年全部收入还款, 2Jqr"|sw  
综合以上因素分析,个人观点有3条金融政策可以执行1:严查违轨贷款,紧缩银根,提高贷款购房者门槛,减少购房者数量,让购房者数量每年保持一个合理的数量,因为,前期建设的房子过多,房价会下跌, 2Jqr"|sw  
2:继续大量对购房者放贷,但是必须控制房地产上市量,保持价格上涨{有点做梦,不切实际}因为在利益的驱动下,根本就控制不住开发商大量建房,谁都想挣钱 2Jqr"|sw  
3:继续大量放贷,开发商因为利益驱动,大量的建房,最终,市场饱和,出现大量烂帐,房地产价格崩盘!

综合以上情况分析,不论出台什么政策,房地产价格下跌是必然,所以,不要那你有限的钱去填那无限的窟窿,把你的钱投资到别的地方! 2Jqr"|sw  
我说完了,欢迎大家跟帖子!

说晚了，已经贷款买过了，七月份

谢谢楼主提醒！

楼主说的是否真的，那寡人就不买了

楼主分析的太透彻了，前天还看了一个对潘石屹的采访，他也是建议只要不是特别急需的人现在就可以不买房子，在等等。相信房子价格下跌已经是必然趋势了。最近有想买房的老乡一定要谨慎选择。房子是不动产，一定要考虑市场因素和我们自己的承受能力，如果有能力是自己结婚需要那买就没有问题，但如果想买房子做投资的话，那一定要多考虑考虑了！